Hva er en strøksservitutt?

Det oppstår ofte uenighet mellom naboer hvis noen ønsker å utnytte sin eiendom, hvor naboer  mener at det er tinglyste ‘’villaklausuler’’ også kalt ‘’strøksservitutter’, som kan stoppe det som er foreslått.

 

Dette kan være:

• Begrensninger på hva og/eller hvor mye som kan bygges (Villaklausul).
• Begrensninger på å dele større tomter.
• Begrensning på hvordan et område kan brukes, som regel da forbud mot næringsvirksomhet.

Denne type begrensning kalles negative servitutter, da de begrenser en parts muligheter. Det dukker da gjerne opp spørsmål om gjelder fortsatt og hva er det faktiske innholdet.

Hvordan oppstår slike servitutter?

Denne type begrensninger følger av avtaler, og skjer ofte i forbindelse med at det skilles ut en eller flere tomter fra en større tomt. Den opprinnelige tomten kalles gjerne ‘’Hovedbølet’’. Avtalen er da negativ begrensninger Hovedbølet har satt for hvordan de som ønsker tomtene skal få utnytte den, hvis noen vil kjøpe eller feste. Den vil også gjelde hvis en tomt blir delt opp, og da for alle de nye tomtene.

Hvor lenge gjelder den?

I den grad det ikke er lagt noen tidsbegrensning gjelder den evig, hvis ikke dagens eier av Hovedbølet akseptere at den kan slettes, eller den kan slettes etter reglene i servituttloven, se lenger nede.

Hvem kan påberope seg den?

Denne type avtale kalles gjerne en tredjemann avtale. Dette slik at alle naboene som har kjøpt en tomt i området kan påberope seg at den gjelder, så sant Hovedbølet ikke har valgt å slette den. Dette basert på at de kjøpte tomten under den forutsetning at av det for eksempel bare skal være villaer i området.

Hvor finner man slike begrensninger?

En hovedregel er at en slik servitutt må være tinglyst på eiendommene. Det er i den forbindelse viktig å sjekke grunnboken Kartverket  til den enkelte tomten og Hovedbølet. Det er også viktig å være oppmerksom på at den være så gammel at den ikke fremkommer i det som i dag finnes på nettet. Skal man være helt sikker må man sjekke i Riksarkivet.

Vil den gjelde uansett?

I den grad Hovedbølet eller naboen ikke vil påberope seg begrensningen vil ingen forholde seg til den. Det betyr ikke at manglende tidligere påberopelse fører til at den har falt bort, det skal svært mye til.

Det er videre mulig å få den ekspropriert bort etter servituttloven § 5 til 7, det vil da normalt medføre at dem som vil ha den bort må betale en erstatning til de som ønsker å påberope seg  begrensningen.

Hva er innholdet?

Det er i rettspraksis avklart at ordlyden skal tolkes basert objektivt kriterier på forholdet mellom opprinnelig tiltenkt utnyttelse sammenlignet med den faktiske. I forbindelse med slike vurderinger skal det etter servituttloven § 2 legges det vekt på om bruk av servitutten er urimelig eller uturvande, dette må tolkes i samsvar med tida og tilhøve. I forbindelse med slike vurderinger har det vært hevdet at reguleringsplaner kan medføre at servitutten har bortfalt. Dette har rettspraksis avvist, slik at selv om det i Oslo er regulert til småhus, gjelder fortsatt eksempelvis villaklausuler. Det som kan medføre at den bortfaller kan være at det har skjedd en utvikling i området, slik at formålet ikke lenger lar seg gjennomføre. Rettspraksis har fastslått at dette må vurderes konkret for det enkelte tilfelle.

Eksempler på to dommer fra Borgarting lagmannsrett i 2017, som når dette er skrevet begge er anket, viser konkrete vurderinger er LB-2016-15623 og LB-2017-16743.

Hva om det gjennomføres en utnyttelse i strid med servitutten ?

Rettspraksis viser at det vanskelig å få revet det som er bygget, men det kan være mulig å kreve erstatning. Erfaring er likevel at det ofte koster mer enn det smaker.

 

Vi bistår i forbindelse med problemstillinger i slik saker, det er bare å ta kontakt