Hva er sluttoppgjør i en totalentreprise?

Når det er inngått avtaler om totalentreprise er sluttoppgjøret svært viktig for byggherren og totalentreprenøren, da dette avslutter selve avtalen. Tilsvarende er det viktig hvis totalentreprenøren har engasjert en totalunderentreprenør for deler av oppdraget.

Reglene om dette finner du i punkt 39 både i NS 8407 for totalentreprisen og i NS 8417 for totalunderentrepriser.

I resten av teksten omtales partene som byggherre og entreprenør med mindre det ikke er sagt noe annet, da reglene stort sett er de samme.

Hva er en totalentreprise?

Denne type avtale defineres ved at byggherren har laget en beskrivelse av hva man ønsker bygget, eller hvilke funksjonskrav man ønsker i bygget. Entreprenøren har da ansvar for prosjekteringen slik at byggherren får det som er avtalt.

Tilsvarende kan totalentreprenøren gjøre avtale med en underleverandør. Dette kan eksempelvis være leveranse av ventilasjon hvor man ønsker bestemte tekniske krav oppfylt, og så er det opp til underleverandøren å finne ut hvordan dette skal gjøres.

Sluttoppgjøret i en totalentreprise

Det foretas som regel løpende fakturering gjennom et byggeprosjekt, da enten basert på det som er levert, eller en faktureringsplan. Dette er behandlet i begge standardenes kapittel VI.

Sluttoppgjøret er den endelige faktureringen, hvor alt som ikke er gjort opp skal tas med.

Frist for levering av sluttoppgjøret

Fristen for entreprenøren er å levere forslag til sluttoppgjør innen to måneder etter at bygget er overtatt. Er det ikke mottatt innen fristen kan byggherren kreve å få det innen 14 dager.

Leverer ikke entreprenøren innen denne fristen kan byggherren sett opp sitt forslag, som kan medføre at poster blir uteglemt og entreprenøren lider et tap.

Formelle krav til sluttoppgjør

Standardene har strenge krav da hensikten er å få en endelig avslutning av en avtale, eventuelt finne ut hva man er uenige om. Det skal klart fremgå av fakturaen at det er en sluttfaktura, slik at den må merkes dette.

Det skal fremkomme en sluttoppstilling som viser:

• Alle betalte og ubetalte krav.
• Alle endringer, hvis entreprenør krever disse, selv om de bestridt av byggherren. Dette gjelder endringer som er fakturert og de som tas med i sluttoppgjøret.
• Alle tidligere endringer, de som mangler tolkes som  de er frafalt av entreprenør.
• Rest å fakturere inkludert innestående.

Sammen med sluttoppstillingen skal det sendes en sluttfaktura.

Entreprenøren kan ikke ta noen generelle forbehold, men kan ta spesielle forbehold hvor det fremkommer hva det gjelder og hvorfor det ikke kan leveres i sluttoppgjøret.

Byggherrens tilbakemelding

Byggherren har tilsvarende streng frist for å komme med merknader innen to måneder fra sluttoppgjøret ble mottatt.

Det må da fremkomme klart hvilke poster som bestrides og hvorfor. Tidligere protester kan gjentas, mens øvrige poster anses som akseptert.

Tvist om sluttoppgjøret

Hvis sluttfakturaen ikke betales kan den innkreves ved inkasso, med mindre byggherren har bestridt kravet i samsvar med ovennevnte – krav det er tvist om kan ikke behandles etter inkassoforskriften.

Entreprenøren har en frist på åtte måneder fra overtakelse til å forfølge eventuelle krav rettslig, enten ved forliksklage eller stevning. Blir ikke fristen overholdt taper entreprenøren retten til å få dette kravet betalt. Fristen er kort, da det allerede har gått fire måneder når byggherren protesterer, noe som betyr at man har kort tid til å forhandle.

Det kan derfor være klokt å søke juridisk bistand hvis det oppstår diskusjon om sluttoppgjøret. Vi kan tilby slik bistand.