Kan man oppløse et sameie som driver næring, etter sameieloven?

Når eiendommer eies sammen i et sameie (tingsrettslig sameie), reguleres forholdet mellom eierne i utgangspunktet etter sameieloven, eventuelt særskilte vedtekter. Det betyr at partene kan kreve sameiet oppløst etter sameieloven § 15, hvis ikke annet er avtalt i vedtektene. Hvis det drives næring, for eksempel utleie, kan virksomheten falle inn under selskapsloven. I slike tilfeller gjelder ikke sameieloven § 15. I de tilfeller hvor to eller flere eier en eiendom sammen og driver næringsvirksomhet, kan dette falle inn under selskapsloven, jf. Selskapsloven § 1.

Hva betyr det?

Drives det næringsvirksomhet, kan partene anses å være deltakere i et ansvarlig selskap (ANS/DA). Dette selv om det ikke er stiftet noe selskap og partene selv ikke er klar over dette. Det betyr i tilfelle at sameieloven ikke gjelder, da den bare gjelder så lenge partene ikke har avtalt noe annet, eller av “særlege rettshøve”, jf. sameieloven § 1 annet ledd. Det er antatt at Selskapsloven er et “særlig rettshøve”, og da går spesiallovgivning foran sameieloven.

Hva blir følgene?

Dette får da den følge at sameiets vedtekter settes til side, hvis dette spørsmålet ikke er behandlet. Når virksomheten faller inn under selskapsloven, har partene ikke en fri oppløsningsrett, slik som i sameieloven. Hvis en av partene vil ut av et ansvarlig selskap, må enten andelen selges eller så må vedkommende kreve uttreden iht. Selskapsloven § 2-32.

Det skjer altså ikke en oppløsning av hele sameiet/selskapet, men den enkelte part kan kreve å tre ut. Summen man har krav på bestemmes iht. Selskapsloven § 2-33. Hvis det skjer en uttreden, vil andelen bli fordelt blant de øvrige eierne som forblir deltakere i et ansvarlig selskap og fortsetter næringsvirksomheten tilknyttet eiendommen. Hvis det skjer et salg vil de andre andelseierne ha forkjøpsrett.

Hvordan kan man unngå dette?

Hvis eierne ønsker at sameielovens regler skal gjelde, må det presiseres i vedtektene at selskapsloven ikke skal gjelde. Det bør helst også inngås egne avtaler mellom eierne.

Hva med skatt?

I de tilfeller det drives næringsvirksomhet, vil sameiet komme inn under egne skatteregler. Disse reglene er strengere om det er et tingsrettslig sameie.

Dokumentavgift ved salg

Når det skjer et salg av en andel, vil det etter sameieloven utløse en dokumentavgift som er 2,5 prosent av verdien. Er sameiet organisert som et selskap, unngår man dokumentavgift, da salg av andeler i et selskap ikke anses som salg av eiendom. Et slikt salg blir bare registrert i Brønnøysundregisteret. Det finnes særregler om dette hvis hjemmelen til eiendommen står på eierne som et tingsrettslig sameie, og ikke på selskapets organisasjonsnummer. Dette bør imidlertid kontrolleres nærmere. Det kan være fordeler ved å gjøre om sameiet til et selskap, som i enkelte tilfeller kan gjøres uten at det utløser dokumentavgift.