Når kan jeg kreve oppløsing av sameie?

I de beste familier skjer det dessverre at samarbeidet i sameie ikke fungerer, da kan en av sameierne krever oppløsning.

Utgangspunkt – en ubetinget oppløsningsrett

Når to eller flere personer eier en ting sammen, for eksempel en hytte, er tingen i sameie mellom dem. Utgangspunktet er at hver sameier har en ubetinget rett til å kreve oppløsning av et sameie, jf. sameieloven §15. Det eneste vilkåret er at det sendes et varsel med rimelig frist til de øvrige sameierne. Utgangspunktet er altså at familiehytta kan bli solgt ut av familien selv om alle ikke er enige om det.

Oppløsning av sameie – en sikkerhetsventil

Oppløsningsretten er en nøye overveid regel og en slags sikkerhetsventil for enhver sameier som ønsker å tre ut av sameiet. Behovet for reglen er tilstede der partene ikke blir enige om adgangen, fremgangsmåten eller vilkårene for å tre ut av avtalen.  Et forbud mot, eller avgrensning av retten til oppløsning ville i realiteten kunne virke som et salgsforbud og føre til et evigvarende sameie.

Når kan oppløsning ikke kreves?

Sameieloven er imidlertid deklaratorisk. Det betyr at den kan fravikes ved avtale eller dersom det følger av «serlege rettshøve», jf. sameieloven §1.

Sameierne kan ha avtalt at oppløsningsretten ikke skal gjelde ved at de har forpliktet seg til å opprettholde sameiet enten i en viss tid eller uten tidsavgrensning, men det kreves klare holdepunkter for at lovens deklaratoriske regel om oppløsning er fraveket, jf. Rt-2016-386-A.

Grunnlaget for at oppløsning eventuelt er avskåret må som regel finnes i avtaleforholdet mellom partene. Det er ikke tilstrekkelig at partene har forsøkt å regulere hva som skal skje om det oppstår problemer, for eksempel ved å innta bestemmelser som forkjøpsrett. Selv om avtalereguleringen fremstår som et forsøk på å unngå oppløsning, vil en slik regulering ikke automatisk avskjære retten til oppløsning.

Oppløsningsforbud som følge av «serlege rettshøve» krever at sameiet har spesielle særtrekk og er regulert av annen lovfestet eller ulovfestet rett.

Gjennomføring av oppløsning av sameie

Kan tingen ikke deles uten skade, skal tingen selges gjennom namsmyndighetene etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven.

Ved tvangssalg i forbindelse med oppløsning av sameie er utgangspunktet at tvangssalg kan gjennomføres uten tvangsgrunnlag (dom), jf. sameieloven § 15 tredje ledd. Vilkåret er at det ikke er fremsatt innsigelser mot kravet eller at innsigelsene er klart grunnløse. Hvorvidt en innsigelse er klart grunnløs må vurderes konkret og bero blant annet på om det er nødvendig med en mer omfattende bevisføring for å ta stilling til innsigelsen. Dersom innsigelsen ikke er grunnløs, må sameieren som ønsker oppløsning skaffe seg tvangsgrunnlag, det vil si dom fra retten ved ordinært søksmål.

Sameierens forkjøpsrett

Oppløsningsretten kan fremstå urettferdig for de som ønsker å beholde familiehytten, men kan samtidig gjør at den beholdes  i familien. Ved et tvangssalg stiller sameierne likt og de har forkjøpsrett under ellers like vilkår med eksterne bydere. Lovens  legger derfor til rette for at eiendommen fortsatt kan bli eiet av en del av familien.

Artikkelforfatteren har erfaring innen dette området og har du spørsmål du er det bare å ta kontakt.