Krav mot utbygger

Her skal vi gå gjennom de viktigste oppgavene styret i sameier og borettslag har når de håndterer krav mot utbygger. Tenk deg følgende situasjonen . Alle kjøperne av leiligheter har overtatt sine leiligheter  Utbygger er forsinket med fellesarealet eller det begynner å dukke opp feil og mangler på fellesarealet. Hva må styret da gjøre?

 

1         Eierseksjonsloven § 60

Hvem kan forfølge krav knyttet til fellesarealet?

Det er styret som skal håndtere slike krav mot utbygger. Det følger av Eierseksjonsloven § 60. Krav som er knyttet til hver enkelt seksjon, må hver enkelt kjøper håndtere selv. Grensene for hva som er fellesareal og hva som er «hver enkelt seksjon», er i praksis den samme som grensen for vedlikeholdsansvaret slik det er fordelt i loven mellom beboeren og sameiet.

Vi har ikke en tilsvarende bestemmelse i Burettslagslova. Men regelen er at det er styret som må håndtere krav mot utbygger. Både krav som er knyttet til hver enkelt leilighet og fellesarealet. Dersom kjøper har inngått individuell avtale med utbygger om tilvalg, kan det være forhold den enkelte kjøper må håndtere selv.

 

2         Overtakelse

Hvordan skjer overtakelsen av fellesarealet?

Det er vanlig at kjøpekontraktene bestemmer at kjøperne gir styret fullmakt til å gjennomføre en egen overtakelsesforretning knyttet til fellesarealet. I slike tilfeller må styret stille opp og ivareta sameiets interesser på overtakelsesforretningen. Det omfatter blant annet å reklamere på feil og mangler, og sørge for manglene skrives inn i overtakelsesprotokollen.

Dette skaper noen utfordringer knyttet til det å holde tilbake deler av kjøpesummen, som sikkerhet for det krav sameierne har mot utbygger. Det er noe hver enkelt kjøper må gjøre, og det bør koordineres slik at et tilstrekkelig beløp holdes tilbake. Det tilbakeholdet beløp skal være stor nok til at sameiet eller borettslaget kan engasjere en annen entreprenør til å utbedre manglene.

Noen kjøpekontrakter har valgt en annen løsning. Der blir fellesarealet overtas samtidig med overtakelsen av leilighetene. Det er da ofte presisert at det må påregnes at det gjenstår arbeid på fellesarealet. I slike situasjoner er det viktig at styret så raskt som mulig. De må skaffe seg oversikt over fellesarealet og sørge for at det blir reklamert på alt som er utført feil eller ikke er ferdig.

Begge løsninger er rettslig sett ok. Men det er viktig å merke seg at foreldelse av krav normalt skjer tre år etter at overtakelsen. Dette kommenterer vi nærmere nedenfor.

 

3         Forsinkelse

Hva gjør vi når utbygger er forsinket med fellesarealet?

Er utbygger forsinket med fellesarealene, kan det være at det kan kreve dagmulkt og erstatning. I praksis er det imidlertid nokså komplisert å fastslå hvorvidt fellesarealene er «forsinket» og mange kjøpekontrakter har bestemmelser om at det ikke kan kreves dagmulkt som følge av forsinkelser på fellesarealet.

Er styret i tvil, bør de varsler krav om dagmulkt og eventuell erstatning som følge av forsinkelse, og få situasjonen vurdert av advokat.

 

4         Mangler

Hva bør styret gjøre når det er mangler på fellesarealet?

Har utbygger overlevert fellesarealene med feil og mangler, må styret håndtere dette så effektivt som mulig, unngå å gjøre feil, og ikke minst unngå foreldelse av krav.

Her en kort sjekkliste styret kan følge:

• Mangel foreligger når det utbygger har overlevert avviker fra det som er avtalt med hver enkelt kjøper, eller avviker fra krav som kan utledes av lov eller forskrift.

Reklamasjon

• Styret må sørge for at det er sendt reklamasjon på hver mangel styret ønsker å bruke som grunnlag for krav mot utbygger.

  Å reklamere betyr at styret sier hva som er feil, og varsler at feilen kreves rettet eller vil bli brukt som grunnlag for andre krav mot utbygger.

  Noen mangler kan ansees for å være systemfeil. Da er det tilstrekkelig å ha reklamert på en eller noen få forekomster av mangelen. Det anses da reklamert også på de andre forekomstene av samme mangel.

  Andre mangler er mer unike, og det må da reklameres på hver enkelt mangel.

  Fristen for å reklamere er «innen rimelig tid» regnet fra da styret fikk eller burde ha skaffet seg kunnskap om mangelen. I praksis er dette innen 2 måneder, i sjeldne tilfeller innen 3 måneder.

  Det kan ikke fremmes krav på grunnlag av mangler det ikke er reklamert på innen 5 år regnet fra overtakelsen. Vi kaller dette den absolutte reklamasjonsperioden. Etter utløpet av denne perioden, er det bare mangler som er forårsaket av grov uaktsomhet eller forsett som kan brukes som grunnlag for krav mot utbygger.

Utbedring

• Styret må sette en rimelig frist for når mangelen må være utbedret. Er det ikke viktig for styret at mangelen utbedres raskt, kan utbedringen utsettes og gjennomføres samtidig med utbedringen av andre mindre mangler forut for ettårsbefaringen.
• Utbygger bør bes om å ha utbedret alle mangler før ettårsbefaringen. Mange tenker at ettårsbefaringen skal være en befaring hvor utbygger skal få vite hvilke feil og mangler styret ønsker at utbygger skal utbedre. Det er misforstått. Manglene skal være reklamert fortløpende, og de skal være utbedret før ettårsbefaringen.
• Er utbygger uenig i at det reklamerte forhold er en mangel, må det avklares om forholdet er en mangel eller ikke. Det er da ofte nødvendig å innhente fagkyndige rapporter. Den fagkyndige må da ha riktig kompetanse og få et hensiktsmessig mandat. Mandatet skal sikre at rapporten svarer ut de riktige spørsmålene.

Engasjer advokat før fagkyndige rapporter

Her ser vi at det ofte skjærer seg. Den fagkyndige som engasjeres har ikke alltid riktig erfaring og kompetanse, og mandatet til den fagkyndige er ofte svakt eller uklart formulert. Rapportene som skrives får dermed liten vekt, liten verdi.

Siden den fagkyndige mest sannsynlig får en nøkkelrolle i en senere rettsak, er det av største viktighet at det med fagkyndige rapporter håndteres riktig. Vi anbefaler derfor at advokat blir engasjert før fagkyndige blir engasjert. På den måten kan advokaten være med å velge fagkyndig og utarbeidet et riktig mandat ut fra den konkrete tvistesituasjonen.

Blir partene ikke enige, til tross for fagkyndige rapporter, må tvisten enten løses som et forlik eller ved at den bringes inn for domstolene.

 

5         Foreldelse

Når foreldes kravene mot utbygger?

Et av de største problemene vi ser i slike saker, er at tiden løper og krav foreldes. Det kan skyldes manglende kunnskap om reglene, at alt fokus har vært rettet mot det å få til en løsning med utbygger, eller en sammenblanding med reglene om reklamasjon.

Foreldelsesreglene er relativt enkle.

• Alle krav etter kjøpekontrakten foreldes tre år etter overtakelsen.
• Dersom mangelen har vært ukjent/skjult, foreldes kravet som bygger på mangelen tidligst et år etter det tidspunkt kjøper fikk eller burde ha skaffes seg kunnskap om mangelen.

  Er mangelen forårsaket med grov uaktsomhet eller forsett, foreldes kravet senest 13 år etter overtakelsen.

Mange blander sammen reglen om den absolutte reklamasjonsperioden på 5 år, med reglene om foreldelse. De tror at kravet er i behold i hele fem års fristen så lenge det er reklamert «innen rimelig tid». Det er feil. Krav foreldes selv om det er reklamert. De foreldes også selv om partene er i dialog med hverandre om kravet og mangelen.

Styret bør praktisere følgende absolutt regel. Er det gått mer enn to år regnet fra overtakelsen, og det fortsatt er tvist eller konflikt med utbygger, må advokat engasjeres.

Lurer du på hvordan styret bør planlegge og gjennomføre byggeprosjekter? Les vår veileder og utvalgte artikler her.

Bent S. Kverme