Seksjonering av fast eiendom

Skrevet av:

Fredrik A. Borch
Advokat / Partner


Dersom en fast eiendom skal eies av flere sammen, men hver enkelt skal ha eksklusiv bruksrett til sin egen bruksenhet, må det gjennomføres en såkalt seksjonering av eiendommen. De enkelte bruksenhetene – typisk en leilighet – omtales da gjerne som eierseksjoner. Denne eierformen reguleres av eierseksjonsloven av 1997.

Dette er en annen eierform en et ordinært sameie, som for eksempel søsken har til familiehytta de arver etter foreldrene. Her er det «lov om sameige» av 1965 som regulerer eierforholdet.

En seksjonert eiendom vil ofte være en bygård eller en blokk, med mange leiligheter. Etter hvert er det også blitt vanlig å seksjonere mindre enheter, for eksempel en stor enebolig som deles opp i to eller flere leiligheter. Også rene næringsbygg kan seksjoneres, eller det kan etableres et kombinasjonsbygg med både bolig- og næringsseksjoner.

Det sentrale ved en seksjonert eiendom er altså at du blir eier av hele eiendommen i fellesskap med andre, mens du har enerett til bruk av din seksjon, for eksempel din leilighet.

Hvilke fordeler oppnår man ved å seksjonere en eiendom?

En stor fordel ved å seksjonere en eiendom er at den enkelte seksjonseier fritt kan pantsette sin egen eierseksjon. Du trenger altså ikke samtykke fra de øvrige eierne, slik du gjør i et ordinært sameie. Dermed har du et vesentlig bedre utgangspunkt for å kunne ta opp lån som krever pantsikkerhet, typisk et vanlig boliglån.

En mer indirekte fordel er at eiendommer som seksjoneres ofte vil få en betydelig verdiøkning etter at seksjonering er foretatt. Dette har man sett en rekke eksempler på, for eksempel der en stor villa stykkes opp i flere leiligheter og selges, eller der et borettslag velger å la seg omdanne til eierseksjoner.

Hvordan gjennomføres en seksjonering?

Å seksjonere en eiendom innebærer en viss mengde «papirarbeid». Det må utarbeides en seksjoneringsbegjæring ved at det fylles ut en standardblankett som opplyser om eiendommens gårds- og bruksnummer, den enkelte seksjonens sameierbrøk, og om seksjonen skal benyttes til bolig eller næring. Videre må det utarbeides egne vedtekter for sameiet.

I tillegg må det legges frem en såkalt situasjonsplan med plantegninger av de enkelte etasjene i bygningen. Her skal det tydelig fremgå formålet for den enkelte seksjon, grensene for denne, og det seksjonsnummer som foreslås for enheten. Tilsvarende skal også fellesarealer, parkeringsplasser og utearealer angis.

For boligseksjoner kreves at de har eget kjøkken bad og toalett, der bad og toalett skal være i eget/egne rom. For fritidseiendommer er det ikke slike krav.

Seksjoneringsbegjæringen skal behandles av kommunen v/teknisk etat (Plan- og bygningsetaten i Oslo). Blir begjæringen godkjent blir seksjoneringen registrert i GAB registeret, og deretter tinglyst hos Statens Kartverk. Først når dette er på plass er den enkelte seksjonen å anse som formelt opprettet.

En eksisterende seksjon kan deles i to eller flere seksjoner, og motsatt kan to eller flere seksjoner slås sammen. Også i slike tilfelle må det utarbeides en egen seksjoneringsbegjæring utarbeides, og reglene nevnt ovenfor gjelder så langt de passer.

Å gjennomføre en seksjonering er en relativt komplisert operasjon for den som ikke kjenner reglene godt. Dette innebærer dels at det kan være en utfordring å få seksjoneringen godtatt i kommunen, og dels at en gjennomført seksjonering kan få uheldige følger om den ikke er tilstrekkelig gjennomtenkt. Det vil derfor normalt lønne seg både tids- og kostnadsmessig å få profesjonell bistand til å gjennomføre prosessen.

 

 

Møt våre erfarne advokater

Vi hjelper deg med alt du måtte lure på om eiendomsrett

Eier du eiendom, enten som næringsdrivende eller privatperson? Da kan det dukke opp mange rettslige spørsmål og utfordringer, som våre advokater kan bistå med. Vi har bred erfaring med problemstillinger knyttet til både fast eiendom og entreprise – og står klare til å finne gode løsninger og legge til rette for at konflikter unngås. Ta kontakt med oss i dag!

Våre advokater »