Innløsning av festetomten

Det er mange som fortsatt fester tomt til bolig eller hytte, men som gjerne ønsker å løse inn tomten. Vær klar over at du nå kan kreve innløsning av festetomten din.

Er det snakk om en hytte, kan du fremsette krav 30 år etter at avtalen ble inngått første gang, eller når kontrakten har løpt ut. Det er altså tidspunktet for inngåelse av festekontrakten første gang som er utgangspunktet. Perioden skal ikke regnes fra da du kjøpte hytta.

Glemmer du å kreve innløsning etter 30 år, kan du prøve igjen etter ti år. Vær også klar over at du må fremsette kravet senest ett år før selve innløsningstidspunktet. Dette betyr at hvis avtalen løper ut 30.10.2018, må du fremsette krav senest 30.10.2017.

Det er lurt å fremsette kravet skriftlig, slik at du har bevis for at du har krevet i tide.

Unntak fra innløsningsrett

Grunneier kan i noen tilfeller avvise krav om innløsning. Følgende punkter kan være verdt å notere seg i denne sammenheng:

Landbruksunntaket

Hvis grunneier driver landbruk sammen med bortfeste, og summen av inntektene fra landbruket utgjør mer enn 5% av gårdens driftsresultat, kan han nekte innløsning. Gården må likevel ha en viss størrelse. For det første må den ha et totalt areal på 100 dekar inkludert festetomtene, eller minst 20 dekar fulldyrket jord.

Må drive gården selv

Ofte har grunneier en annen jobb i tillegg til den på gården, og har leid ut jorda eller skogen. I så fall kan han ikke nekte innløsning dersom jorda er leid ut for mer enn fem år. Det samme er tilfelle dersom driften er lagt ned og det ikke er sannsynlig at den vil komme i gang igjen i løpet av fem år.

Dokumentasjon for at landbruksunntaket er oppfylt.

Du må kreve at grunneier dokumenterer at vilkårene for unntaket fra innløsningsretten er oppfylt. Påberoper han seg unntaket, må du be ham om å legge frem næringsoppgave, regnskap og selvangivelse for virksomheten.

Hvem fastsetter innløsningssummen

Fastsettelse av innløsningssummen skjer også etter særskilte regler i tomtefesteloven. Grunneier kan velge mellom innløsning til 40% av tomteverdi, eller 25 ganger oppregulert festeavgift (se neste punkt) dersom det dreier seg om en tidsbegrenset avtale. Det vil si en avtale som løper ut etter for eksempel 50 år.

Noen ganger kan det være uenighet om hva som er tomteverdien. Da vil saken ofte ende opp som rettslig skjønn. Det vil si at tingretten i første instans fastsetter innløsningssummen ved å finne frem til verdien som er utgangspunktet for beregningen av 40%.

Regulering av festeavgift før innløsning

25 ganger oppregulert festeavgift vil si at grunneier kan regulere avgiften på tidspunktet for innløsning av tomten. Hvis det for eksempel står i avtalen at avgiften kan reguleres hvert tiende år i henhold til konsumprisindeks, kan grunneier kreve at festeavgiften reguleres på denne måten.

Av og til skjer innløsning når kontrakten har løpt ut. Da har grunneier rett til å fastsette ny avgift tilsvarende to prosent av tomteverdien, begrenset oppad til 11 378 kroner per mål. Innløsningssummen kan bli høy hvis tomten er på flere mål. Hvis tomten er på tre mål, vil beløpet bli 853 350 kroner.

Evigvarende festekontrakter

Kontrakter som ikke har noen begrenset festetid, kalles evigvarende festekontrakter. Når det gjelder denne typen kontrakter, kan grunneier bare kreve 25 ganger oppregulert festeavgift ved innløsning, ikke 40% av tomteverdien.