Landbruksunntaket

Festeren har i dag som hovedregel rett til å løse inn festetomta iht. tomtefesteloven § 32 som bl.a. lyder slik:

«Festaren kan krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida – om ikkje kortare tid er avtalt – eller når festetida er ute.»

Etter at det har gått 30 år kan fester iht. samme bestemmelse krever innløsning hvert 10 år for fritidsboliger og hvert annet år for bolighus.

Dette har vært en viktig regel og som har gitt mange festere mulighet til å bli selveiere. Men det er dessverre et skår i «gleden»: Det fremgår nemlig av § 34, tredje ledd at fester likevel ikke kan kreve innløsning når:

«tomt festa bort til fritidshus høyrer til ein landbrukseigedom og inntekta frå festearealet som høyrer til bruket, tilseier at innløysing ikkje finn stad.»

Regler som begrenser innløsningsretten er nærmere regulert i forskrift av 8. juni 2001 nr. 570 § 4. Forskriften sier at grunneier kan nekte innløsning (han må ikke) når inntekter fra feste-tomtene utgjør mer enn 5% av det årlige driftsresultatet til gården fra jord-, skog- eller hage-bruk.

Vi kan tenke oss at grunneier har fem festetomter hvor summen av inntekter utgjør kr. 22.500. Utgjør driftsresultatet fra jord-, skog- eller hagebruk mindre enn kr. 450.000 vil grunneier dermed kunne nekte innløsning. Her vil jo summen av inntekter fra bortfeste utgjøre mer enn 5% av gårdens driftsresultat.

Med driftsresultat menes summen av gårdens inntekter med fradrag av driftsutgifter som lønnskostnader, varekostnader m.m. Finansielle kostnader som renter og avskrivinger skal ikke være med i regnstykke.

Det gjelder heldigvis også visse begrensninger i retten til å nekte innløsning selv om festetomta inngår i en landbrukseiendom. Det må nemlig være aktiv drift på gården og bortfester må drive gården selv.

Vi ser jo ofte at bortfester bor på gården uten at det er aktiv drift. Han jobber kanskje i kommunen eller er gravemaskinentreprenør. I andre tilfeller er det kanskje drift, men bortfester har leid bort jorda til nabogården. Er jorda leid bort for mer enn fem år eller det vil gå mer enn fem år innen gården kommer i drift igjen kan bortfester ikke nekte innløsning.

Det er også viktig å være klar over at landbruksunntaket kun gjelder «fritidshus».

Gjelder det en festetomt som benyttes til bolig kan ikke grunneier nekte innløsning selv om festetomta tilhører en «landbrukseigedom».

Det er også forutsatt i rettspraksis at gården må gi en minimumsinntekt som gjør det mulig å leve av driften. Vi kan tenkes oss at bortfester har inntekter fra gården på kr. 30.000. En slik

inntekt gir ikke mulighet til å kunne opprettholde en minimuslevestandard og bortfester vil ikke kunne påberope seg landbruksunntaket selv om inntekter fra bortfeste er mer enn 5 pst. av driftsresultatet.