Tomtefeste til firmahytte

Høyesterett har i en dom om tomtefeste avgjort at såkalte foreningshytter skal være omfattet av de gunstige reglene for fritidshus i tomtefesteloven. Dommen får konsekvenser for landets firmahytter. Bedrifter som fester tomt til firmahytte kan nå kreve festeavgiften regulert i henhold til pengeverdien (konsumprisindeksen), uansett hva som tidligere er avtalt. Tomter til firmahytter kan nå også kreves innløst. Forutsetningen er at firmahytta ikke er en inntektskilde for bedriften.

Høyesteretts dom om tomtefeste (Bardu-dommen)

Undertegnede representerte Bardu Jeger- og Fiskerforening for Høyesterett i en sak (HR-217-1780-A), mot grunneier Statskog. Saken gjaldt tre tomter som foreningen fester av Statskog i Indre Troms. På tomtene er det oppført hytter som brukes av foreningens medlemmer til fritidsaktiviteter.

I tomtefesteloven går et skille mellom, på den ene side feste av grunn til bolig og fritidshus, som etter loven nyter et særlig vern, og på den annen side feste til «anna føremål» eller «andre festehøve», som ikke nyter det samme vernet. Spørsmålet var om festeavtalene falt inn under tomtefestelovens begrep; feste til fritidshus.

Høyesterett begrenset spørsmålet til lovens § 15 om festeavgift, og konkluderte med at foreningens avtaler falt inn under vernedelen av regelen. Det er imidlertid alminnelig antatt at begrepet «fritidshus» har det samme innhold i alle lovens bestemmelser, slik at dommen har betydning for alle vernebestemmelsene. For eksempel i § 7 om festetid, hvor festeavtaler til fritidshus gjelder til den sies opp av festeren, og hvor det ikke foreligger oppsigelsesrett for grunneieren.

§ 15 gjelder regulering av festeavgift, og bestemmer at regulering av festeavgift til bolig og fritidshus skal være begrenset til endring i pengeverdien. I § 32, som kun gjelder feste av bolig og fritidshus, gis festeren en rett til innløsning.

Hvilke festere omfattes?

For Høyesterett anførte Statskog at det kun er privatpersoner som fester tomt til typiske familiehytter som omfattes av lovens verneregler. Fra vår side ble det anført at det i utgangspunktet ikke er relevant om festeren er en privatperson eller en juridisk person.

Høyesterett uttaler om dette i avsnitt 37:

Om festaren er ein privatperson, eit sameige, ein samanslutning eller ei foreining må isolert sett vera utan tyding.

Det er dermed klart at Høyesterett har åpnet for at det er svært få – om noen – begrensninger når det gjelder hvilke festere som kan omfattes av vernereglene, Etter mitt syn vil bedrifter som fester tomt til firmahytter klart falle innenfor.

Grensen går ved festeavtalens formål – fritid eller næring

Grensen for innholdet av begrepet fritidshus avklares av Høyesterett i avsnitt 38:

Avgjerande for vår sak blir om føremålet med festeavtalane er å dekkje eit behov for fritidshus for Bardu JFF eller medlemmane i foreininga, eller å skaffe Bardu JFF eller medlemmane økonomisk utbytte.

Avgjørende er altså for det første formålet med den enkelte festeavtale. Om formålet er fritid, omfattes avtalen i utgangspunktet av vernereglene. Videre er det et vilkår at driften av hytta ikke gir økonomisk overskudd som tilbakeføres til bedriften. 

Jeg vil tro driften av de aller fleste firmahytter går med underskudd – og dermed er omfattet av de gunstige reglene.

Kan allerede inngåtte festeavtaler settes til side?

Det kan tenkes at det i en løpende festeavtale er angitt et annet formål enn fritid. Enten som følge av ubevissthet, eller etter påtrykk fra grunneier. Etter mitt syn vil realiteten i festeforholdet nå være det sentrale.

Det betyr at dersom man har inngått en festeavtale fordi man eksempelvis har trodd at rettstilstanden har vært en annen enn det Bardu-dommen nå har fastslått, mener jeg at den inngåtte avtalen må kunne endres i tråd med dommen.

Hva bør festere av firmahytter gjøre?

I noen festeavtaler for firmahytter er det nok angitt at formålet er fritid. Da er man allerede i den gunstige delen av tomtefesteloven. Jeg vil imidlertid tro at det store flertallet av firmahytter på festet tomt befinner seg i den ugunstige delen av loven.

Da bør det først gjøres en vurdering av om driften av hytta går med overskudd eller underskudd. Dersom regnestykket viser at driften av firmahytta går med underskudd bør det tas kontakt med grunneier for å få avtalen endret i samsvar med Bardu-dommen.

Artikkelforfatteren, advokat Einar I. Lohne førte saken for tomtefesteren i Høyesterett. Lohne er partner i Advokatfirmaet Langseth og har møterett for Høyesterett. Han har ført flere hundre saker i domstoler over hele landet. Han holder jevnlig foredrag, og ga i 2020 ut boken Erstatningsoppgjør på Gyldendal forlag. Lohne er medlem av Advokatforeningens lovutvalg.