Utfisjonering av fast eiendom ifbm. salg av konsernselskap

Innledning

I næringslivet finnes det mange varianter av hvordan verdier overdras. Det kan skje gjennom aksjer eller selskapsandeler, eller ved virksomhetsoverdragelser («innmatsalg»). Dersom fast eiendom er inkludert i transaksjonen skaper det ofte noen ekstra utfordringer, bl.a. for å dempe eventuell gevinstbeskatning og for om mulig å slippe å betale dokumentavgift.

Nedenfor skal vi se på et tenkt tilfelle der et morselskap skal selge samtlige aksjer i et datterselskap, samtidig som kjøper skal overta en næringseiendom som eies av morselskapet. Kan dette gjøres på en måte som sikrer at morselskapet unngår gevinstbeskatning og dokumentavgift?

Svaret er ja, dersom man strukturerer transaksjonen som en såkalt dropdown fisjon – fusjon, gjerne også kalt vertikal fisjon.

Dropdown fisjon-fusjon – hvordan går man frem?

Bakteppet for transaksjonen kan vi si er at Peder Ås er eneaksjonær i Pengebingen AS. Selskapet eier 100 % av aksjene i Vekst AS. Pengebingen AS eier også næringseiendommen Fremskrittsveien 100, som er der produksjonen i Vekst AS finner sted. Marte Kirkerud er eneaksjonær i Glupsk AS. Selskapet har i de senere år spesialisert seg på oppkjøp av bedrifter i samme bransje som Vekst AS driver. Marte er særlig på utkikk etter bedrifter som eier sine egne produksjonslokaler.

Peder og Marte blir enige om at hennes selskap Glupsk AS skal kjøpe Vekst AS og Fremskrittsveien 100. Kjøpet av Vekst AS gjøres gjennom en ordinær aksjekjøpsavtale. Kjøpet av eiendommen kan imidlertid struktureres på en gunstigere måte enn ved et ordinært salg av eiendommen fra Pengebingen AS til Glupsk AS. For å unngå skatt som følge av en overdragelse av eiendommen, og for at kjøper skal slippe å betale dokumentavgift av eiendommens verdi ifbm overskjøting av denne, kan man i stedet gjennomføre eiendomsoverdragelsen slik:

a)         Peder Ås etablerer selskapet Fremskrittshjelp AS og tegner seg for samtlige aksjer.
b)        Pengebingen AS etablerer Fremskrittsveien 100 AS og tegner seg for samtlige aksjer.
c)         Pengebingen AS gjennomfører en fisjon, der Fremskrittsveien 100 overdras til Fremskrittshjelp AS. Virkelige verdier legges til grunn, og som kompensasjon for overføringen av 
            eiendommen får Pengebingen AS aksjer i Fremskrittshjelp AS.
d)        Fremskrittshjelp AS og Fremskrittsveien 100 AS fusjonerer deretter, med sistnevnte som overtakende selskap. Dermed ligger eiendommen nå i Fremskrittsveien 100 AS.
e)        Da transaksjonene skjer basert påvirkelige verdier og med skattemessig kontinuitet, vil prosessen ikke utløse gevinstbeskatning eller dokumentavgift.
f)         Deretter overdras Fremskrittsveien 100 AS til Glupsk AS, som så kan velge å fusjonere inn eiendommen i Glupsk AS.

Prosessen er relativt omfattende. Reglene om fusjon og fisjon finnes i aksjeloven, hhv. kapitel 13 og kapitel 14.Det må avholdes styremøter i de berørte selskapene, styrene må utarbeide en fisjonsplan*, de må utarbeide en særskilt redegjørelse om begrunnelsen for og virkningen av fisjonen, denne må godkjennes av revisor, det må avholdes generalforsamlinger, utarbeides nye vedtekter, gjennomføres kapitalnedsettelse og kapitalforhøyelse, osv.
*(er både overdragende og overtakende selskap allerede stiftet kan de utarbeide en felles fisjonsplan)

Det må sendes to meldinger til Foretaksregisteret: Første melding kunngjør fisjonsbeslutningen og gir selskapets kreditorer en 6 ukers frist på å reise innsigelser mot fisjonen. Dersom ingen kreditorer protesterer må det etter utløp av fristen sendes inn en ny melding til Foretaksregisteret. Der melder an at fisjonen er gjennomført. Denne meldingen trenger ikke kunngjøres.

Når fisjonen er på plass og eiendommen er overført til Fremskrittshjelp AS, følger neste trinn i prosessen. Da skal Fremskrittshjelp AS fusjoneres inn i Fremskritts-veien 100 AS. Også dette forutsetter to meldinger til Foretaksregisteret med mellomliggende kreditorvarsel.

Når fusjonen er registrert i Foretaksregisteret gjenstår overføring av hjemmelen til eiendommen fra Pengebingen AS til Fremskrittsveien 100 AS. Alle eiendomsoverdragelser i Norge er i utgangspunktet konsesjonspliktige. Dette betyr i utgangspunktet at man må sende inn en konsesjonssøknad og argumentere for at overdragelsen oppfyller de gjeldende konsesjonsvilkår.

Heldigvis er det gjort omfattende unntak fra hovedregelen. I praksis er derfor de aller fleste eiendomstransaksjoner konsesjonsfrie. Det må likevel sendes inn en egenerklæring om konsesjonsfrihet. Dette gjøres ved å fylle ut et fast skjema, som sendes til kommunen der eiendommen ligger. Dersom kommunen godkjenner meldingen sender det normalt en elektronisk melding til Kartverket.

Parallelt med dette må det sendes inn et skjøte for tinglysing hos Kartverket. Skjøtet bør ledsages av en redegjørelse for prosessen og relevant dokumentasjon. Fremskrittveien 100 AS skal da kunne tinglyses som eier uten å betale dokumentavgift med 2,5 % av eiendommens verdi.          

Oppsummering                                                           
En dropdown fisjon fusjon kan altså være et praktisk verktøy om man skal selge ut deler av et konsern, der fast eiendom inngår. Det kan også være praktisk å benytte modellen ved interne omorganiseringer i eget konsern.

Både ved fisjon og fusjon må en revisor bekrefte riktigheten av en redegjørelse som styret skal gi til generalforsamlingen. Ved en dropdown fisjon fusjon inngår flere økonomiske vurderinger. Det er avgjørende at disse blir korrekte, ellers risikerer man at prosessen kan utløse både skatt og avgift. Vi anbefaler derfor alltid at den advokat som bistår i prosessen får klientens aksept for å engasjere en revisor med relevant erfaring til å kvalitetssikre de økonomiske og skattemessige sidene av prosessen.   

Omtalen over beskriver kun hovedpunktene i prosessen. Ser du for deg at det kan være aktuelt å gjennomføre en tilsvarende prosess i ditt foretak så ta gjerne kontakt for en nærmere samtale om hva vi kan tilby av bistand.