Overføring av eiendom til ektefelle

Det kan være flere grunner til at du ønsker å overføre eiendom til ektefellen. Kanskje er ektefellen i realiteten allerede eier, og dere vil få registrerte eierforhold i samsvar med de reelle. Kanskje er det en gave. Eller kanskje vil dere sikre dere mot fremtidig kreditorpågang. Nedenfor kan du lære om hvilke krav som følger av ekteskapsloven.

Hvem eier hva i et felleseie?

Felleseie høres kanskje ut som om ektefellene eier alle sine eiendeler sammen. Slik er ikke reglene. Felleseie er en formuesordning som har viktige konsekvenser for deling ved separasjon. Men så lenge felleseiet består, eier dere fremdeles deres egne eiendeler. Det hver ektefelle eier, kalles ektefellens rådighetsdel.

Eiendeler ektefellene erverver i fellesskap, eies i sameie. Sameieandelene fastsettes ut fra den enkeltes bidrag til ervervet. Som direkte ervervsbidrag regnes egenkapital, ansvar for eller nedbetaling av lån. Også oppgradering av en bolig kan regnes som direkte bidrag. Også indirekte bidrag, som for eksempel omsorg for felles barn kan i noen saker bli av betydning.

Betydningen av hva som er tinglyst

Den som er tinglyst som eier, vil i mange tilfelle også være reell eier. Men det er sikker rett at det er de reelle eierforholdene og ikke den formelle registreringen i grunnboken som er avgjørende. Tidligere var det vanlig at mannen ble registrert som eier ved tinglysning. Det ble gjort selv om kona i mange tilfeller var medeier.

I våre dager har de fleste et mer bevisst forhold til hvilken eierbrøk som tinglyses, men fremdeles kan reelle eierforhold avvike fra det tinglyste. Et eksempel kan være der ektefellene har tinglyst et eierforhold 50/50 for en eiendom de har kjøpt for MNOK 10. Mannen har bidratt med egenkapital med MNOK 1, og ansvar for halvdelen av et lån på MNOK 4. Kvinnen har bidratt med egenkapital stor MNOK 5 og ansvar for den andre halvdelen av lånet på MNOK 4. De reelle eierforholdene vil her ikke være 50/50. Han har bidratt med MNOK 3 av MNOK 10, altså 30%. Hun har bidratt med MNOK 7 av MNOK 10, altså 70%.

Hvorfor overføre eiendom til ektefellen?

Dersom ektefellene ønsker å eie eiendommen 50/50 i eksemplet ovenfor, må det skje en gaveoverføring fra kvinnen til mannen. For at en gave mellom ektefeller skal være gyldig, må det skje ved ektepakt. Det følger av ekteskapsloven § 50. En ektepakt må settes opp og undertegnes etter strenge formregler, blant annet med vitnepåtegning.

Dersom en av ektefellene frykter pågang fra kreditorer, kan det være viktig at det formaliseres hvem som eier hva. Dersom ektepakten formaliserer et eksisterende eierforhold, er det tilstrekkelig med en ektepakt som tinglyses i Ektepaktregisteret. Dersom det skjer en overføring av eiendomsrett fra den ene ektefellen til den andre, må ektepakten i tillegg tinglyses i grunnboken hos Statens kartverk for å gi vern mot kreditorpågang.

Trenger jeg advokat?

For at en ektepakt skal være gyldig, er det svært viktig at formkravene er oppfylt. Hos en advokat vil du være trygg på at ektepakten følger ekteskapslovens krav.

Hvis kreditorvern er motivasjonen, er det spesielt mye å tenke på. Hos en advokat kan du få råd om hvilke løsninger som er mulige, og ikke minst få hjelp til å etablere en skreddersydd løsning.

Audun Lillestølen

Advokat (H)

Artikkelforfatteren er advokat med møterett for Høyesterett. Han har arbeidet med saker knyttet til familie- og arverett i mer enn 20 år.