Kan salg av bolig- og fritidseiendom beskattes som tomtesalg?

Innledning

Den klare hovedregelen ved alt salg av fast eiendom er at den gevinsten someventuelt oppnås er skattepliktig.

Mange kjenner til unntaksregelen som innebærer fritak for gevinstbeskatning ved salg av bolig: har du eid boligen i minst ett år og brukt den egen bolig i minst ett av de to siste årene, så vil en eventuell gevinst være skattefri. Og motsatt, selger du med tap får du ikke fradrag for tapet.

Dette følger av bestemmelsene i skatteloven § 9-3, andre ledd. Tredje ledd inneholder en tilsvarende bestemmelse for fritidseiendommer, men her er kravene til eier- og brukstid økt til hhv 5 og 8 år.

De fleste som skal selge boligen eller hytta klarer å manøvrere slik at de oppfyller vilkårene for skattefritak. Gjør man ikke det, vil gevinsten – salgssummen fratrukket inngangsverdien (f.eks. kjøpesummen) – bli beskattet med 22 %.

Det finnes imidlertid en faktor som kan endre bildet dramatisk, og som kommer som en vond overraskelse.

Kan et salg av bolig eller hytte bli skattemessig vurdert som et tomtesalg?

Det mange ikke kjenner til er at dersom tomten utgjør mesteparten av eiendommens verdi, slik at bebyggelsen har en svært begrenset markedsverdi, kan hele eller deler av salget bli vurdert som et tomtesalg. Det innebærer at hele eller deler av salgssummen blir gjenstand for gevinstbeskatning.  Det er som kjent vanskelig å oppfylle noe krav til botid på en ubebygd tomt.

Et »klassisk» tilfelle vil være det eldre ekteparet som selger sitt eldre og utidsmessige hus, beliggende i et attraktivt boligstrøk og med en romslig tomt. De oppnår en overraskende god pris fra en profesjonell utbygger, og er svært godt fornøyd. Gleden blir sterkt redusert når skatteoppgjøret kommer, og det blir avklart at skattemyndighetene har vurdert tomten til å representere hele verdien av eiendommen. Huset vil snarest bli revet av utbyggeren, som vil sette opp et par terrasseblokker i stedet. Det gamle huset har dermed i realiteten en negativ verdi.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               Slik beskatning følger av reglene i skatteloven § 9-3, niende ledd, som slår fast at unntakene fra hovedregelen om skatteplikt ikke skal gjelde. Bestemmelsen oppstiller mao. et unntak fra unntake, idet den fastslår følgende:

Som tomt regnes også hel eller større del av en eiendom, også bebygd areal, når grunnen etter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet finnes egnet for bygging av boliger, fritidsboliger m.v., eller for utnyttelse til industrielt eller annet forretningsmessig formål o.l., og det må antas at vederlaget i vesentlig grad er bestemt ved muligheten til å bruke grunnen til formål som nevnt,

Til illustrasjon kan nevnes en dom avsagt av Borgarting lagmannsrett for et drøyt år siden. Et ektepar på Fornebu hadde kjøpt en eiendom på snaut 2,5 mål med et hus fra 1936 på ca 204 kvm. Kjøpet ble gjort i 2011 og prisen var kr 8 mill. I 20017 solgte de eiendommen videre til en av utbyggerne på Fornebu, som var svært interessert i akkurat denne eiendommen. Salgssummen ble hele kr 34 mill. Her var domstolene svært strenge, og konkluderte med at kjøpet i sin helhet var motivert av å få eiendommen som tomt, og at bygningsmassen overhodet ikke var av økonomisk interesse. Dermed ble hele gevinsten gjenstand for beskatning.

Konklusjon

Det er en del fallgruver forbundet med salg og kjøp av fast eiendom. En rekke av disse kan du ikke forvente at en eiendomsmegler verken skal ha oversikt over eller ville bruke tid på. I en tid der hus og hytter har rekordhøye priser i store deler av landet kan det være en god investering å innhente noen grunnleggende juridiske råd ifbm et boligsalg. Ta kontakt i dag for en uforpliktende samtale, så kan vi avklare nærmere hva vi kan bistå deg med.