Hvordan stanse forstyrrelser fra andre leietakeres virksomhet ?
Forstyrrelser fra andre leietakeres virksomhet oppstår i kombinasjonsbygg hvor det er det flere typer virksomhet med næring. I første etasje for eksempel restaurant, forretning eller treningssenter og boliger eller kontorer i etasje over. Virksomheten i først etasje kan virke forstyrrende for andre leietakere. Spørsmålet er, hvordan stanse forstyrrelser fra andre leietakeres virksomhet ?
Hvem skal man klage til?
Det foreligger ingen avtaler mellom leietakere som gir grunnlag for krav grunnet forstyrrelser. Begge parter har bare avtaler direkte med utleier.
Naboloven gjelder ikke direkte siden leietakerne er knyttet til samme eiendom, det er mulig den kan anvendes analogisk.
Kan en klage til utleier ?
Leietakers avtale er med utleier, som i utgangspunktet kan komme i ansvar når andre bråker. Utleier har en leveranseplikt, dvs. en plikt til å stille leieobjektet til disposisjon for leietaker i leieperioden til det bruksformålet som er avtalt, jf. husleieloven § 5-1 første ledd. En av pliktene er å påse at ro og orden blir opprettholdt på eiendommen, jf. § 5-2 første ledd.
Leieavtalen begrenser utleiers rådighet over eiendommen, ved at det ikke fritt kan inngås avtaler med leieavtaler som forstyrrer andre leietakeres virksomhet, og kan derfor ikke gi andre leietakere tillatelse til det. Dette kan begrense utleiers mulighet til å tillate endringer eller utvidelser av en virksomhet som drives på eiendommen. En endring fra restaurantvirksomhet til nattklubb i byggets første etasje kan være i strid med avtalen andre leietakere i bygget.
Utleier plikter å stanse leietaker som driver sjenerende virksomhet som forstyrrer andre leietakere. Utleiers plikter begrensninger derved hvilke leietakere det kan leies ut til.
Sjenerende virksomhet fra andre leietakere kan være brudd på utleiers plikter etter leieavtalen. Leietaker kan da gjøre gjeldende ulike mangelskrav mot utleier, som holde tilbake leie, kreve retting eller erstatning. I noen tilfeller kan leietaker også kreve avslag i leien eller heve leieavtalen.
Dersom leiekontrakten bygger på en meglerstandard kan det være vanskelig å kreve enkelte av mangelskravene eller holde tilbake leie.
Hva har leietaker akseptert?
Utleiers ansvar gjelder ikke hvis leietaker kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen jf. husleieloven § 2-6. Dette betyr at leietaker normalt ikke kan klage hvis den forstyrende virksomhet var i bygget når leietaker inngikk leiekontrakten. Det kan likevel være mulig at leietaker vinner frem etter en konkret vurdering av hva leietaker regne med i det enkelte tilfellet, som eksempel hvor utleier gir tillatelse til nye utvidede åpningstider.
Når kan støyende leietaker holdes ansvarlig?
En støyende leietaker kan holdes ansvarlig for brudd på leieavtalen og ordensregler som gjelder for eiendommen. Aktiviteter i virksomhet som ikke er avtalt eller tillatt av utleier kan være mislighold av leieavtalen overfor utleier, som vil kunne gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser overfor leietaker. Det er bare utleier som kan forfølge forholdet og andre leietaker som forstyrres må forholde seg til utleier.
Hvordan kan leietaker sikre seg mot forstyrrende virksomhet ?
Det er viktig å få med i avtalen hvordan det leide arealet skal brukes og undersøke hva slags virksomhet som allerede drives på eiendommen, ettersom man selv bærer risikoen for støyende virksomhet som foregikk på eiendommen ved avtaleinngåelsen.
