Hvorfor foreta due diligence ved kjøp av eiendomsselskap ?

I forbindelse med kjøp av selskaper bør det foretas en due diligence, som betyr at man går gjennom selskapet for å sikre at man har de avtaler som er nødvendige.

Normalt vil selger i sin presentasjon av selskapet prøve å få med alt relevant, men det kan glemmes noe.

Det er det kjøper skal kontrollere ved en due diligence.

Partene utarbeider gjerne en avtale om kjøpesum mv, og så gir selger kjøper adgang til å foreta en due diligence, innen en viss frist. Dette skjer da gjerne ved at kjøper sender selger en rekke spørsmål hvor man ber om svar og evt dokumentasjon.

Hvis kjøper da finner noe som ikke er som det skal, vil det være en mangel som kan medføre prisavslag eller muligens kan kansellere avtalen.

Det vil normalt være nærmere avklart hva som blir følgene ved de forskjellige manglene.

I det følgende skal det vises noen typer problemer som kan dukke opp ved kjøp av et eiendomsselskap, eller bare ved en eiendom.

Det kan være problem med hjemmelen (hvem som står som eier i grunnboken)

Det finnes tilfeller hvor eierskap og hjemmel til eiendommen er delt mellom eiendomsselskapet og et eget hjemmelselskap, som innebærer at eiendomsselskapet ikke har rettsvern for sitt eierskap til eiendommen.

Dette kan medføre at tidligere eieres kreditorer tar beslag i eiendommen – enten ved utlegg eller konkurs.

Det er derfor viktig at selger rydder opp i dette før salget.

Har man den adkomst – parkering som er presentert ?

Eiendommens adkomst til offentlig vei er et offentlig krav samtidig som det er nødvendige med forutsatt adkomst.

Noen ganger mangler det dokumentasjon for slike rettigheter, som man ofte vil finne i grunnboken.

Mangler det kan det være nødvendig å innhente skriftlig erklæring om veirett fra hjemmelshaver til naboeiendommene adkomsten går over.

Disse bør også være godkjent i reguleringen for eiendommen.

Tilsvarende gjelder for parkeringsplasser på eiendommen.

Foreligger det ferdigattest ?

Mangler den skaper det vanskeligheter, spesielt for eldre bygg.

Er det uklart hva det er gitt tillatelse til eller om det som er bygget er i samsvar med byggesaken?

Dette er lettere å få avklart ved nyere bygg, da  det ofte er enklere og avklare hva som mangler.

Er det skattemessig riktig håndtering av leietakertilpasninger?

Det kan medføre skattemessige forhold alt etter om det er leietaker eller gårdeier som har betalt for oppussing.

Det er derfor viktig å se på regnskapene og dokumentasjonen.

Er det fare for forurensning i grunnen eller asbest ?

Hvis det senere viser seg å være forurenset masse i grunnen eller asbest i veggene, får kjøper en uventet kostnad ved fjerning av dette.

Det bør derfor foretas en teknisk due diligence og evt en grunnundersøkelse

Hva med Merverdiavgift ?

Her er det flere utfordringer, spesielt hvis noen av leietakerne ikke er mva pliktig, samtidig som eier har trukket fra mva på oppussing de siste 10 årene.

En må avklare om selskapet har egen mva registering eller om det skjer gjennom et konsern.

Hva med leiegarantier

Er det sikkerhet i samsvar med avtalen  og er den fornyet ved forlengelsen.

Mangler dette er risikoen for utleier stor ved betalingsmislighold eller konkurs hos leietaker. Dette betyr igjen at prisen blir for høy, når den er basert på løpende inntekter.

Vi bistår begge parter ved gjennomgang av dokumenter og bistår selger i forkant for å sikre at man har det kjøper krever.